“我与前妻于2012年缔结连理，2015年购置房产，2021年解除婚姻关系。依据《自愿离婚协议》之约定，房产与车辆皆归我所有，子女亦由我负责抚养。然而，我未能及时办理房产过户手续。在离婚两年之后，前妻持房产证前往银行办理了一笔高达130余万元的抵押贷款，却因经济能力有限而无法履行还款义务。
如今，还款期限日益临近，我与儿子即将面临房屋被司法拍卖、无处安身的困境。”西安市民吴右（化名）如是说道。
事件：婚后买房登记在妻子名下 离婚协议房子归男方
1月21日，吴右向记者透露，他与前妻紫絮（化名）于2012年登记结婚，2014年迎来儿子的诞生，2015年于西安北郊一小区购置了一套面积约123平方米的房产。
吴右称：“该房屋总价达87万余元，首付款为27万余元。购房时，我们二人一同前往，我通过刷银行卡的方式支付了首付款，收款收据上登记的是我的名字。彼时，我因在汉中忙于业务，付款之后便返回汉中，后续所有手续均由她负责办理。2018年，房产证办理完毕，其上仅登记了她一人的名字。鉴于此房系婚内购置，我并未过分在意。该房屋的按揭贷款月供为3100元，我每月都会按时将款项转给她，再由她向银行还款。2021年12月，我们办理了离婚手续。除领取离婚证外，我们还在民政局签署了《自愿离婚协议书》，协议约定儿子由我抚养，她无需支付孩子的生活费；房产与车辆归我所有，她选择净身出户。”
“我名下拥有两家公司，2024年9 - 10月，因存在材料、设备、工资等方面共计30万余元的欠款，我打算以房屋作抵押申请贷款，用以偿还这些债务。由于房屋尚未办理过户手续，我便找到前妻，希望她能协助办理过户事宜，然而她却推诿拖延，不肯配合。后来我才得知，我与儿子居住的这套房屋已被她用于办理抵押贷款。我致电询问，她才承认此事，并表示贷款已被她挥霍一空。”
“我前往她办理抵押贷款的银行了解情况，发现她在离婚后，于2022年12月收购了一家公司，并成为该公司的法定代表人。2023年4月前，她还清了剩余的40万余元房贷；2023年5月，她以该房屋作抵押向一家银行申请了贷款。当时，这套房屋的价值约210万元，她以最高贷款额度贷得138.9万元。贷款用途为装修一家美容院。而那家美容院的注册地址是我们小区公寓楼内一套面积60多平方米的小两居室住宅，装修这样一套房子何需138.9万元？况且该房屋还是她租赁的。在银行向我出示的资料中，我发现部分资料存在明显问题，例如补办的离婚证上我的名字有误，补办的产权证也存在异常。”吴右说道。
“随后，我中止了向前妻转付房贷月供的款项。实际上，我已多为其支付了一年有余的房贷月供。2024年11月，我与前妻进行沟通，提出她给予我90万元，我便放弃该套房屋的所有权，携带孩子离开，并以这笔款项为儿子另行购置房产。然而，她对此表示拒绝。我将金额降至70万元，她依旧未应允。
此后，我向未央区法院提起诉讼，请求法院将该房屋产权判归我所有，并要求前妻配合办理房屋过户手续。2025年开庭审理时，前妻未到庭进行答辩。经法院审理，判决该房屋产权归我所有，但鉴于目前房屋处于债务履行期内，尚不具备办理转移登记的条件。银行抵押贷款将于今年5月到期，若届时前妻无法偿还贷款，我与儿子居住的房屋恐将面临被拍卖的风险。”
吴右向记者展示了他留存的结婚证、离婚证、加盖未央区民政局印章的《自愿离婚协议书》、2018年的不动产权证，以及他从银行获取的前妻补办的离婚证、2023年不动产权证的照片。此外，他还出示了未央区法院的民事判决书、前妻所购公司的工商登记变更信息页面截图等。《自愿离婚协议书》的“财产分割”一栏明确约定，房屋与车辆归男方所有。2025年8月4日，未央法院的民事判决书判定，该套房屋归原告吴右所有。
吴右还提供了一份“举报材料”，他认为银行未能尽到注意与监管义务，涉嫌违规放贷，导致其房产遭受损失，故而要求对房屋进行解押处理。
1月21日至22日，记者多次尝试与吴右的前妻取得联系，但所提供的手机号码为空号，微信亦无法添加。办理住房抵押贷款的银行表示，吴右的前妻紫絮以其本人名下的房产作为抵押向银行申请贷款。自2024年底起，紫絮失去联系，贷款已全面逾期。2025年银行启动催收程序时发现，吴右居住在抵押房产内，且与前妻并无联系。由于该房产仍登记在前妻名下，尚未办理过户手续，因此产权并不属于吴右。吴右与银行之间不存在任何债务或业务往来。
律师说法：离婚却不办理过户登记是最大的问题
陕西言锋律师事务所主任律师贾涛经分析后认为，夫妻双方离婚后应尽快办理房产过户登记手续，然而本案当事人未能及时办理，此乃问题之关键所在。尽管离婚协议中已对房产归属作出明确约定，且当事人后续通过诉讼程序也完成了房产确权，判定房产归男方所有，但由于该房产已设置抵押，目前暂不具备办理转移登记的条件。
“对于房屋这类不动产而言，产权证上登记的姓名即为产权人。即便购房款项并非由登记人实际支付，但因其名字登记于产权证上，便有权将该房产用于贷款。作为产权人，依法享有不动产物权的四项权能，即占有、使用、收益和处分。”从当事人的陈述来看，尽管离婚协议明确该房产归其所有，但在其正式起诉确权之前，前妻已就该房产设置了抵押权。当前，需着重审查抵押权的设置是否存在问题，相关资料和证件是否合法合规，有无骗贷嫌疑。若前妻的贷款手续真实有效，不存在骗贷行为，且贷款已实际使用并因生意亏损而无法偿还，当事人可能只能通过法院执行前妻名下的其他房产以实现债权。
依据《中华人民共和国民法典》相关规定，担保物权的设立优先于所有权。抵押权作为担保物权的一种，银行作为抵押权人，其权利优先于房屋产权。从夫妻共同财产的角度考量，若该房屋系夫妻关系存续期间购置，即便仅登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间办理抵押贷款时，银行通常会要求夫妻双方共同办理相关手续。但鉴于离婚证的存在，银行可能会将该房产视为登记一方的个人财产。若离婚证存在问题，则可能涉嫌骗贷。
“根据当事人描述，用于办理抵押贷款的离婚证上男方姓名有误，此情况显然存在问题。该离婚证是如何补办的，是否为虚假证件？此外，产权证同样为补办，补办过程是否合规也需进一步核实。若认为该抵押存在瑕疵或涉嫌违法犯罪，当事人应及时向公安机关报案。若确实使用补办的假离婚证办理贷款，则涉嫌伪造政府公文。”
对于银行而言，在办理房屋抵押贷款业务时，应严格要求贷款人提供完整的房产手续和相关资料。贷款人以其名下房产进行抵押本身并无问题，但银行需充分考虑该房产系夫妻关系存续期间购置的情况。除要求贷款人提供离婚证外，还应要求其提供离婚协议，以明确该房产的归属约定。只有在全面审查核实相关情况后，方可按照规定办理抵押贷款业务。若办理抵押贷款的关键资料存在虚假或缺失的情况，可能导致抵押贷款合同无效。
当事人吴右可采取以下措施：其一，通过起诉进行房产确权，以确认贷款的真实性和合法性。目前，其已完成确权程序；其二，在确权之后，可进一步起诉要求确认抵押贷款无效。同时，若认为抵押贷款存在问题，应及时向公安机关报案，由公安经侦部门对是否存在骗贷行为进行调查。最后，若银行通过法院对房产进行拍卖执行，当事人应及时提出执行异议。若抵押权最终被撤销或确认无效，当事人将依法享有该房屋的物权。